Zmiany w opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą

1. Sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze spadku

W przypadku osób fizycznych, sprzedaż prywatnych nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości), a także sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej i prawa wieczystego użytkowania gruntów (dalej: praw majątkowych) powoduje powstanie przychodu, gdy ich zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Tak wynika z art.10 ust.1 pkt.8 lit a-c ustawy o PDOF.

Do 31 grudnia 2018 r. w przepisach nie było regulacji, które w sposób szczególny odnosiłyby się do sprzedaży nieruchomości/praw majątkowych nabytych w spadku.

5-letni okres, o którym mowa w ww. przepisie, liczył się więc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku przez spadkobiercę (czyli w praktyce – śmierć spadkodawcy).

Od 1 stycznia 2019 r. nowy przepis art. 10 ust. 5 ustawy o PDOF, stanowi że w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), 5-letni okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przepis ten zatem dla wyliczenia 5-letniego okresu, warunkującego możliwość nieopodatkowania dochodów ze zbycia (poza działalnością gospodarczą) nieruchomości, pozwala na uwzględnienie przez spadkobiercę okresu posiadania nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania przez spadkodawcę.

Przykład: Jeżeli po 1 stycznia 2019 r. podatnik dokonuje sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku, a od końca roku w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę minęło więcej niż 5 lat, to taka sprzedaż nie podlega opodatkowaniu PIT. Dotyczy to również nieruchomości otrzymanych w spadku do 31 grudnia 2018 r., których sprzedaż następuje po 1 stycznia 2019 r.

Jednocześnie zmieniono art. 22 ust. 6d ustawy PIT, umożliwiając zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych w drodze spadku, określonych wydatków (m. in. długów i ciężarów spadkowych).

Do kosztów podatkowych ze sprzedaży ww. nieruchomości/praw majątkowych można od 1 stycznia 2019 r. zaliczyć również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe będzie tu należało rozumieć spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia.

Zmiany dotyczą też nieruchomości małżonków. Zgodnie z nowym ust. 6 ww. art. 10, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zatem dla obliczenia pięcioletniego okresu przyjmowana jest data nabycia lub wybudowania tej nieruchomości lub prawa majątkowego do majątku wspólnego, także wówczas, gdy odpłatne zbycie następuje po ustaniu wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) małżonków.

Zmiany te nie dotyczą jednak darowizn. Zatem nadal sprzedaż nieruchomości czy praw majątkowych nabytych w drodze darowizny będzie podlegała ogólnym regułom, co oznacza, że okres pięcioletni należy liczyć od daty otrzymania darowizny.

2. Zmiany dotyczące ulgi mieszkaniowej

Do końca 2018 r. podatnik, który sprzedał prywatną nieruchomość w 5-letnim okresie od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego (z tzw. ulgi mieszkaniowej) zawartego w art.21 ust.1 pkt 131 ustawy o PDOF. Warunkiem skorzystania z tego zwolnienia było przeznaczenie – w ciągu dwóch lat – środków uzyskanych z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Od 1 stycznia 2019 r. okres na wydatkowanie środków ze sprzedaży wydłużono do trzech lat.

Jednocześnie do art. 21 dodano nowy ust. 25a. Wynika z niego, że w terminie trzech lat powinno dojść do nabycia własności budynku mieszkalnego (gruntu pod budowę takiego budynku, itp.) lub określonego prawa majątkowego, by ponoszone wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały uwzględnione w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej.

Ewa Stolarczyk, Abak S.A.