Najem krótkoterminowy nie może korzystać z opodatkowania ryczałtem 8,5%

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6). Najem poza działalnością gospodarczą jest opodatkowany korzystną stawką ryczałtową wynoszącą 8,5%.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Podkreślić należy, że nie w każdej sytuacji podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu, a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko. Jeżeli najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Organy podatkowe w swoich interpretacjach uznają, że najem nieruchomości na krótkie pobyty tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających elementy definicji działalności gospodarczej.

Najem krótkoterminowy na krótkie pobyty ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie zysku (dochodu) z tytułu pobierania opłat za udostępniania lokalu w celu krótkotrwałego zakwaterowania. Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że takie usługi bez wątpienia noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem, co oznacza, że stanowią przychody ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalności gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), które mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych. W sytuacji natomiast gdyby podatnik dokonał wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania i spełnił warunki upoważniające do opodatkowania przychodów w tej formie, właściwą stawką – zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – będzie 17% stawka ryczałtu.

Przykładem takiego stanowiska organów podatkowych jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej  z 5 czerwca 2017 r., sygn. 0115-KDIT2-3.4011.14.2017.1.AW.

Ewa Stolarczyk

Olsztyn, 16 czerwca 2017 r.