Podatek od najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) w 2018 r. – wprowadzenie limitu dla ryczałtu 8,5%

22 stycznia 2018 roku mija nieprzekraczalny termin ewentualnego złożenia do urzędu skarbowego kilku oświadczeń, bardzo istotnych dla osób wynajmujących nieruchomości w ramach tzw. najmu prywatnego

• oświadczenia dotyczącego wyboru formy opodatkowania – w sytuacji kiedy tę formę opodatkowania chcemy zmienić,
• oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z najmu współwłasności małżeńskiej przez jednego ze współmałżonków,
• oświadczenia dotyczącego kwartalnego rozliczania ryczałtu.

W ramach najmu prywatnego możemy wybrać ryczałt (8,5% od przychodu) lub zasady ogólne (18% lub 32% od dochodu).

Z reguły, gdy wynajmujący ma wysokie koszty tj. wysoką amortyzację (10%) w przypadku budynków i lokali używanych i odsetki od kredytu, bardziej opłaca się rozliczanie podatku od dochodu (na zasadach ogólnych). W sytuacji, gdy wynajmujący nie może rozliczyć wysokich kosztów (niska amortyzacja 2,5%, bo mieszkanie jest nowe albo ma niską wartość początkową, brak odsetek od kredytu), ryczałt od przychodów umożliwia płacenie niższego podatku dochodowego.

Wybór ryczałtowej formy opodatkowania najmu prywatnego poprzez złożenie oświadczenia do naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania możliwy jest tylko raz w roku:

• na jego początku (do 20 stycznia) jeżeli jesteśmy już podatnikiem uzyskującym przychody z najmu albo
• do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku podatkowego), albo
• do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.

Zawiadomienie o wyborze jest konieczne w przypadku zmiany formy opodatkowania najmu prywatnego. Pisemne oświadczenie do US powinniśmy złożyć, jeśli w poprzednim roku rozliczaliśmy się według skali podatkowej, a chcielibyśmy przejść na ryczałt bądź odwrotnie – płaciliśmy ryczałt, a chcielibyśmy przejść na zasady ogólne. Wybór formy opodatkowania dotyczy podatnika, a nie każdego jego lokalu osobno.

Zasadniczo, w najmie prywatnym dochody czy też przychody z najmu nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Istnieje możliwość, żeby całość najmu współwłasności rozliczał jeden z małżonków, pod warunkiem że:

• między małżonkami jest wspólnota majątkowa;
• małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków.

Możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy tylko wspólnego majątku (we współwłasności małżeńskiej). W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (mąż albo żona) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku.

W przypadku ryczałtu oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć naczelnikowi US właściwego ze względu na ich miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku rozliczania na zasadach ogólnych oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez oboje małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi US najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności.

Od 2015 r., zgodnie z zapisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wybór zasady opodatkowania całości przychodu/dochodu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych, chyba że małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu/dochodu przez jednego z małżonków. Nie ma zatem konieczności składania tego oświadczenia co roku.

Rozliczenie najmu prywatnego na zasadach ogólnych może odbywać się wyłącznie w trybie miesięcznym. W przypadku  ryczałtu wynajmujący ma możliwość wyboru trybu miesięcznego lub kwartalnego.

Kwartalnie może jednak rozliczać ryczałt tylko podatnik, którego przychody z działalności prowadzonej osobiście osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 Euro. Przeliczenia tej kwoty na złotówki dokonuje się, stosując średni kurs ogłaszany przez NBP, obowiązujący 1 października poprzedniego roku podatkowego. Według kursu Euro z 1 października 2017 roku, w 2018 roku kwartalnie mogą rozliczać się osoby, których przychody w 2017 roku nie przekroczyły 107 842,50 zł. W przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, powyższy limit 25 000 Euro jest liczony dla każdego z małżonków osobno.

W celu rozliczania ryczałtu kwartalnie, należy zawiadomić o tym naczelnika US właściwego ze względu na miejsce zamieszkania do 20 stycznia danego roku. Zawiadomienie obowiązuje również w kolejnych latach.

Podatnicy rozpoczynający najem w trakcie roku podatkowego (po 20 stycznia danego roku) nie mają możliwości wyboru trybu kwartalnego. Powinni w danym roku rozliczać się w trybie miesięcznym, a dopiero od początku kolejnego roku podatkowego mogą wybrać tryb kwartalny (o ile oczywiście ich przychody nie przekroczą 25 000 Euro).

Od 1 stycznia 2018 r. wprowadzono roczny limit w kwocie 100.000 zł dla przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego (prowadzonego poza działalnością gospodarczą), po przekroczeniu którego stawka ryczałtu wzrośnie z 8,5% do 12,5 %.

A dokładniej:

• obowiązująca dotychczas, 8,5% stawka ryczałtu, będzie stosowana wyłącznie do rozliczania przychodów z najmu do kwoty stanowiącej równowartość 100.000 zł w roku podatkowym,
• nadwyżka przychodu ponad tę kwotę będzie opodatkowana 12,5% stawką ryczałtu.

Istotne jest, że w przypadku małżeństw, wskazany wyżej limit kwoty przychodów umożliwiający skorzystanie z niższej stawki ryczałtu, dotyczy łącznie obojga małżonków (jeśli istnieje między nimi wspólność majątkowa). Małżonkowie nie będą mogli obniżyć podatku poprzez odrębne rozliczanie przychodów z najmu przez każdego z nich osobno.

Ewa Stolarczyk