26 listopada 2024 r. w Dzienniku Ustaw pod pozycją 1757 opublikowano ustawę z 19 listopada 2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej, która wprowadza szereg istotnych zmian w podatku od nieruchomości. Nowelizacja ustawy jest konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 lipca 2023 r. (sygn. akt SK 14/21), w którym Trybunał orzekł o niekonstytucyjności definicji budowli, wynikającej z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, będącej podstawą wymiaru podatku od nieruchomości.

Zmienione przepisy weszły w życie od 1 stycznia 2025 roku. W przepisach o podatku od nieruchomości pojawiły się nowe definicje pojęć budynku i budowli, które nie odwołują się już do prawa budowlanego.

W ustawie zostało wprost zapisane, że budowlą jest obiekt niebędący budynkiem, co ma powodować możliwość jednoznacznego rozróżnienia tych obiektów.

1. Nowa definicja budynku (opodatkowanego od powierzchni)

Zgodnie z nową definicją, zawartą w znowelizowanym art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

Instalacje, o których mowa w tym przepisie, to np. instalacja elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, cieplna, telekomunikacyjna czy gazowa, ale również inne – w zależności od przeznaczenia budynku (np. w szpitalu może to być również instalacja tlenowa).

Od 1 stycznia 2025 r. obiekty, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, których podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym ich przeznaczenie jest pojemność, nie będą uznawane za budynki nawet wtedy, gdy będą posiadały wszystkie cechy definicyjne budynku.

2. Nowa definicja budowli (opodatkowanej od wartości początkowej wynikającej z ewidencji środków trwałych)

Od 1 stycznia 2025 r. budowla to:

a) obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

b) elektrownia wiatrowa, elektrownia jądrowa i elektrownia fotowoltaiczna, biogazownia, biogazownia rolnicza, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linowa, wyciąg narciarski oraz skocznia, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,

c) urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

d) urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a–c – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,

e) fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową

– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

Po nowelizacji zostaje utrzymana zasada pierwszeństwa kwalifikacji obiektu jako budynku. Przed dokonaniem opodatkowania podatnik musi ustalić najpierw, czy dany obiekt jest budynkiem, a dopiero gdy okaże się, że nie – będzie miał obowiązek przeanalizowania jego kwalifikacji do kategorii budowli. Zamknięty katalog obiektów – budowli z załącznika nr 4 do ustawy zawiera 28 pozycji

Na liście tej znalazło się co najmniej kilka pozycji, co do których w stanie prawnym obowiązującym do końca 2024 r. istniały wątpliwości dotyczące opodatkowania ich jako budowli.

Niektóre z nich (np. obiekty kontenerowe) mogą w tym stanie prawnym podlegać opodatkowaniu – w zależności od okoliczności – jako budowle albo jako budynki.

3. Miejsca postojowe i garaże w budynkach mieszkalnych

Trybunał Konstytucyjny w październiku 2023 r. orzekł o niezgodności z Konstytucją RP uregulowań, które umożliwiają – na potrzeby podatku od nieruchomości – uznanie wyodrębnionego garażu znajdującego się w budynku mieszkalnym za część budynku o charakterze odmiennym niż mieszkalny. Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości może być zarówno sam budynek, jak i jego część. Taką częścią jest m. in. będący przedmiotem odrębnej własności (stanowiący odrębną nieruchomość lokalową) garaż usytuowany w budynku mieszkalnym. Pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi istniał spór co do tego, jaką stawką podatku od nieruchomości należy opodatkować taki wyodrębniony prawnie garaż – czy właściwą dla budynków mieszkalnych, czy też wyższą, dla budynków pozostałych. Także sądy nie prezentowały w tym zakresie jednolitego stanowiska. Od 1 stycznia 2025 r. zgodnie z dodanym do art. 1a ustawy ustępem 2c za część mieszkalną budynku mieszkalnego uznaje się także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku.

4. Nowe definicje w ustawie

Od 1 stycznia 2025 r. na gruncie podatku od nieruchomości obowiązują definicje:

1. obiektu budowlanego – którym będą budynek lub budowla, z wyłączeniem wyrobisk górniczych, a także niewielkie obiekty stanowiące:
   a) obiekty kultu religijnego – w szczególności kapliczki, krzyże przydrożne i figury,
   b) obiekty architektury ogrodowej – w szczególności posągi i figurki ogrodowe, wodotryski, mostki,
   c) pergole, murowane grille i oczka wodne,
   d) obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku – w szczególności śmietniki, wiaty na wózki dziecięce i rowery oraz obiekty stanowiące wyposażenie placów zabaw dla dzieci;
2. robót budowlanych – którymi będą prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy Prawa budowlanego;
3. trwałego związania z gruntem – czyli takiego połączenia obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce.

Ewa Stolarczyk, ABAK S.A.