Polski Ład – opodatkowanie najmu prywatnego
Projekt nowelizacji ustaw podatkowych (w tym ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i ustawy o PIT), który jest częścią programu Polski Ład, zapowiada od 1 stycznia 2022 r. istotną zmianę zasad opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny) polegającą na wprowadzeniu jednolitych zasad opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ryczałt jako jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego
Jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą ma być zgodnie z projektem ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – z wyłączeniem możliwości stosowania do takich przychodów skali podatkowej oraz prawa do odliczenia kosztów amortyzacji lokali mieszkalnych. Ryczałt dla przychodów z tego tytułu nie ulega zmianie i będzie wynosił 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Dotychczas podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy były zasady ogólne według skali podatkowej. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych był fakultatywną formą opodatkowania po dokonaniu stosownego wyboru przez podatnika.
Od 1 stycznia 2022 r. zmieniony zostać ma przepis stanowiący dotychczas, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 9a ust. 6 ustawy PIT). Zmiana polega na wprowadzeniu zasady opodatkowania przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, tj. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Brak odliczania kosztów i odpisów amortyzacyjnych
Ograniczenie wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego i obligatoryjne opodatkowanie tych przychodów ryczałtem może okazać się bardzo istotne dla osób zarabiających na wynajmie nieruchomości (zwłaszcza jeżeli ponoszą wysokie koszty związane z przedmiotem najmu).
Wyłączenie możliwości opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą skutkować będzie niemożnością odliczania kosztów uzyskania przychodów, w tym oczywiście także odpisów amortyzacyjnych. Zasady ogólne PIT, to co prawda opodatkowanie wyższymi stawkami (17% i 32%) niż w przypadku podatku zryczałtowanego (8,5% i 12,5%), ale opodatkowany jest dochód, a nie przychód. Podatnicy dokonując wyliczenia dochodu mają możliwość pomniejszania przychodu przed opodatkowaniem kosztami podatkowymi takimi jak np. koszty kredytu zaciągniętego na nabycie przedmiotu najmu (np. mieszkania), koszty remontu, modernizacji, wyposażenia przedmiotu najmu, a także odpisy amortyzacyjne, których wysokość jest znacząca szczególnie w przypadku nieruchomości używanych.
W stanie prawnym obowiązującym do końca 2021 r. podatnicy, którzy opodatkowują dochody z najmu prywatnego podatkiem dochodowym i mają znaczące koszty uzyskania przychodów mogą w ogóle nie płacić podatku dochodowego ze względu na generowanie niskiego dochodu albo nawet straty podatkowej.
Wejście opisanej powyżej zmiany przepisów w życie, spowoduje że od 1 stycznia 2022r. w wielu sytuacjach mimo faktycznej, ekonomicznej straty z najmu, wynajmujący będzie musiał płacić podatek zryczałtowany od czynszu płaconego przez najemcę, stanowiącego przychód podatkowy.
Ewa Stolarczyk, ABAK S.A.
